本文摘要：根据国务院城镇住房制度改革政策精神，我国城市要创建和完备以经济限于住房居多的住房供应体系，对有所不同收益家庭实施有所不同的住房供应政策。

根据国务院城镇住房制度改革政策精神，我国城市要创建和完备以经济限于住房居多的住房供应体系，对有所不同收益家庭实施有所不同的住房供应政策。低于收益家庭出租由政府或单位获取的廉租住房；中低收入家庭出售经济限于住房；其他收益低的家庭出售、出租市场价商品住房。　　但住房制度改革发展至今，其现状却与中央政府当初的设计思路有违。特别是在是近期，房价较慢下跌问题十分引人注目，中低收入家庭购房能力大幅上升，我国城镇买了住房的人更加多，社会各界的批评之声大大。

这种现象的根源到底在哪里呢?针对这个问题，笔者对北京的房地产市场展开了调查研究，借此找到了一些有一点探究和更进一步深入研究的问题。　　　　一、城市房价下跌的政策性原因分析　　　　据世联地产监测数据表明，2006年全国商品房价格较2005年下跌7.1%。在北京、深圳、广州等一线城市中，北京同比涨幅仅次于，超过29.8%，房价下跌速度相等于全国平均水平的4.2倍。　　我们看见，就在各级政府为解决问题中低收入人群的住房问题屡屡实施政策、采行各种入手房价措施的同时，城市房价却逆调控而较慢下跌。

这种局面的构成，究竟是政府无作为、无以作为还是不作为呢?从1994年冲破房改大幕至今，早已经历了十几年的思索阶段。就目前情况看，除去部分早已出售了房改房和同住廉租房的城镇居民有了基本住房确保外，其他大部分居民的住房问题早已几乎被推向市场，他们一般来说依赖出售经济适用房、商品房和同住市场价出租房等途径解决问题居住于问题，而房价下跌的政策性缺乏也在其间逐步显出。　　　　（一）廉租房，政策性较低租金住房，限于于低于生活确保家庭的住房困难户　　　　按政策其同住资格审核严苛，目前主要问题是覆盖面大于，还有一些城市至今没实行廉租房制度。

　　以北京为事例，2005年常住人口为1538万（具备北京市户籍的人口1180.7万人，常住人口外来人口357.3万人），共计家庭户524.9万户，扣减集体户人口115.2万人，城镇家庭户为484.3万户。在2001年廉租房政策启动时，北京城近郊八区可划入廉租的家庭仅有为1.0938万户，其中低于收益家庭1.0047万户，优抚家庭891户。后廉租房同住资格限制，截至2006年5月，共计1.5万户家庭享用到廉租房。

享用到廉租房的户数为北京家庭户的0.28%，现在最少还有7万多户低保和优抚家庭必须廉租房解决问题住房问题。　　就全国而言，根据建设部的统计数据表明，截至2006年年底，全国657个城市中，有512个城市创建了廉租房制度，占到城市总数的77.9%；总计有数54.7万户低收入家庭住进廉租房。　　由此得出结论这样的结论：平均值每个创建了廉租房制度的城市，仅有解决问题或提高了1068户低收入家庭的住房问题；另有145个城市没实行廉租房制度。

我国城市廉租房供应量小、覆盖面较宽的原因是多方面的，如当地政府对廉租房制度态度不大力，廉租房来源艰难，建设进展较慢，申请人、审核、解散机制不完备等等。　　　　（二）经济适用房，是免除土地出让金及部分市政设施酬劳，开发商利润掌控在3%以内的住房　　　　经济适用房归属于具备社会保障性质、专向中低收入家庭出售的政策性住房。据查询年鉴、涉及资料及调研情况分析，目前经济适用房的问题主要体现在两个方面：　　第一，各城市的经济适用房建设量越来越少，一般为房屋研发总量的5－10%，供应量严重不足，房价较慢下跌又不断扩大了政策性经济适用房的市场需求。

　　依据北京2006年年鉴统计数据计算出来，2004年经济适用房完工27399套，其完工面积为商品房完工面积的10.06%；2005年经济适用房完工29409套，其完工面积为商品房完工面积的9.43%。由于开发量严重不足、合乎出售条件者众多而造成经济适用房短缺，因此政府制订了定向销售政策。

至2006年6月，北京定向供应给拆迁户等五类人的经济限于房源为l万多套，但合乎五类人条件家庭有5万多户，另有8万多户合乎经济适用房申请人条件的家庭正在轮候，还有更加多必须提高住房条件却连经济适用房都买了的居民在等候从容。　　另据北京住房建设规划审批，2007－2008年还要已完成9万套经济适用房。而北京市近期每年征地居民近6万户，即使计目前轮候的13多万户合乎经济适用房申请人条件的家庭，经济适用房的建设量连定向销售家庭的市场需求都无法符合。

　　第二，政府获取政策优惠，限定版建设标准、供应对象和销售价格，具备确保性质的政策性商品住房，许多没卖给该买的家庭，反而沦为部分人牟利的工具。　　就在经济适用房开发量严重不足、供需关系紧张的情况下，经常出现了经济适用房的“投资”群体。这些人早已有了自住房，又借政策及操作者层面漏洞取得经济适用房，或以租养贷、或调高出让甚至投机房号，用短缺的政策保障性住房牟利。

　　由全国工商联房地产商不会、中城联盟、万通、华远等出资创建的REICO工作室，在2006年对北京、上海、广州等5个城市共9418个普通商品房住户抽样调查表明，商品房用作租赁的比例为20.55%；基于2005年北京、太原、西安三地的调查数据，高达48%的经济适用房被用作租赁，北京市的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区出租交易总量的78.8%。另有一些统计数据及记者访查报导，佐证了这个数据的基本可靠性。　　据笔者在涉及网站搜寻到的信息，北京不存在较广泛的高价挪用经济适用房房号及高价出让经济适用房的情况，目前经济适用房号使出价多在十几万元。各类二手房（还包括经济适用房、房改房和商品房）出让价格依地理位置有所不同，多在8000元／m2至10000元／m2以上，一些大户型经济适用房报价约100多万元。

　　按照政策，经济适用房并未居留5年不得按市场价出售，尽管目前大多数经济适用房并未过5年之缩，但许多经济适用房已按照市价出售也是不争的事实。出售时多使用“黑白合约”的方式展开交易，这种方式不但能顺利办理手续，还可逃亡过个税，令其有关部门很难公安部门。

　　更加不利的是，另有更加多经济适用房邻近5年大限，暴利不会造成经济适用房业主特别是在是“投资者”涌进交易市场。如果目前上市交易政策及经济适用房的“商品”属性不再次发生转变，那么说明了政府补贴、具备确保性质的住房将早已转化成为高价商品房，无法再行惠及中低收入家庭。　　　　（三）商品房，几乎由市场调节售价的住房。可以无障碍地面向本埠、外埠及境外所有人出售　　　　目前北京商品房向非本地人及投资者出售比例过大，在土地匮乏的情况下，这种情况激化了住宅市场供需不均衡并推展房价下跌，更加有利益抗拒的过度研发构成房地产泡沫之斥。

　　根据政策，自2003年7月15日起，外埠个人可按涉及规定在北京出售商品房、房改房和经济适用房。求证了一些房屋中介机构的调查数据，2003年2005年，北京商品住房外埠出售比重在3成左右。

近年非本地人购房稳定增长趋势，2006年京外人士买走了5.2－5.5万套住房，占到北京市商品房销售的40%左右。2006年1－11月，境外个人购房2300套，占到市场份额的1.6%。

据媒体报道有些小区50－80%的业主都非本地人口。北京市建委在2007年01月24日开会的全国建设工作会议上称，北京所有住宅中，35%被外地人出售。另据笔者对北京育龙家园、美然绿色家园、覆以秀欣苑等一些商品房和经济适用房小区的走访调查，外地业主皆在20%以上，空房亲率低于10%。

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