本文摘要：【概要】房地产企业经营过程具备投资大、周期长、涉税标的大等特点，运用税收筹划这种新的财务管理方式，将不会减少企业涉税风险和费用，强化企业的盈利能力和竞争实力，构建企业价值最大化目标。

【概要】房地产企业经营过程具备投资大、周期长、涉税标的大等特点，运用税收筹划这种新的财务管理方式，将不会减少企业涉税风险和费用，强化企业的盈利能力和竞争实力，构建企业价值最大化目标。文章主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等涉及税金为事例，对税收筹划实务展开了分析。

　　【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划 　　　 　　税收筹划是所指在遵循税法及合乎税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等财经活动的筹划决定，尽量获得涉税收益，整体上构建纳税人最合理、拟合的涉税财务管理活动。房地产企业由于在研发及经营过程一般来说具备投放资金多、经营风险低、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益低见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的财经方式，不仅能有效地减少企业的涉税成本和风险，强化企业的盈利能力和竞争实力，而且不利于构建企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等涉及税金为事例，对税收筹划实务展开分析，请大家赐教。

　　 　　一、涉及借款利息的筹划实务 　　 　　由于目前大部分房地产经营企业的研发资金来自金融企业的借贷，具备资金量 　　大、借款期限宽、利息费用多等特点，所以可以利用适合的利息扣减方式对借款利息展开税收筹划。一方面，针对房地产开发竣工之前的利息费用，将竣工之前的借款利息可以算入开发成本，并可作为计算出来房地产开发费用（期间费用）的扣减基数。

尤其是专门从事房地产开发经营的企业，还可按照获得土地使用权所缴纳的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣减，这样，就可以大大增加扣减项目，减少增值额，从税基和税率两方面减低税负，减少净收益。另一方面，针对房地产开发竣工之后的利息费用开支，凡需要按出让房地产项目计算出来、分摊并获取金融机构证明的：容许实情扣减，但最低不得多达按商业银行同类同期贷款利率计算出来的金额；凡无法按出让房地产开发项目计算出来分摊利息支出或无法获取金融机构证明的，房地产开发费用按获得土地使用权所缴纳的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算出来扣减。企业据此可以自由选择：如果出售房地产主要依赖负债筹资，利息费用所占到比例较高，可获取金融机构证明，实情扣减；反之，主要依赖权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算出来不应分摊的利息，这样可以多扣减房地产开发费用，对构建企业价值最大化不利。案例:某房地产开发公司研发一批商品房，缴纳的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能获取金融机构证明的应扣减利息为100万元和70万元时（另设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣减展开筹划？筹划过程如下：首先计算出来扣减的利息支出差异：(获得土地使用权所缴纳的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次辨别：当容许扣减的利息支出为100万元时，由于100万80万，所以该公司不应严苛按房地产开发项目分摊利息并获取金融机构证明，这样就可以按100万元扣减，否则不能按80万元扣减，计税依据将减少20万元，导致多缴纳税款；当容许扣减的利息支出为70万元时，由于70万80万，所以不应自由选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关获取有关金融机构的证明，这样可以多扣减10万元利息支出，增加计税依据10万元，合理减少税负。

从以上分析可以显现出，在有可能的情况下将利息费用算入房地产开发成本，是企业在该扣减项目纳税筹划时的选用。　　 　　二、利用建房方式的筹划实务 　　 　　大部分房地产经营企业偏向于自行修建并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。

若利用代建、共建等方式则筹划空间较小。第一，房地产的代建不道德。这种方式指房地产开发企业代客户展开房地产的研发，研发已完成向客户缴代替辟收益的不道德。

就房地产开发企业而言，虽然获得了一定的收益，但一直没再次发生房地产权科的移往，其收益归属于劳务报酬，为营业税的征收范围，不是土地增值税的征收范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减低税负，但前提是在研发之初就能确认最终用户，实施定向研发，从而防止研发后销售交纳土地增值税。第二，合作建房方式。

这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通报》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方获取土地使用权，另一方获取资金，双方合作，修建房屋的不道德。竣工后按比例分房出租的，暂免征税土地增值税；竣工后出让的，再行按规定征税土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，构建共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁盛地段享有一块土地，白鱼与富民公司合作修建办公用房，资金由富民公司获取，竣工后按比例分房。

对富民公司来说，分给的办公楼不不含土地增值税，不会减少购买成本。即便将来处理，只就属于自己的部分交纳土地增值税。对华富公司而言，作为出租办公用房，不交纳土地增值税，可节约大量税负，减少房地产成本，强化市场竞争力，这样就构建了房地产企业和购买方的双赢。　　 　　三、转变销售模式的筹划实务 　　 　　一是，针对纳税主体的新的设并存。

即房地产经营企业成立独立国家销售公司，负责管理房地产销售，这种并存使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间相当大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在容许扣减的项目金额基本相同的前提下，如果使用两种售价：第一，若以1500万元的价格卖出，可扣减的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格卖出，可扣减的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，减免土地增值税，净赚233.04万元。

第三，如果大华公司成立独立国家售房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格售出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元卖出时，扣减营业税及可选合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣减的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最后从集团看作，销售时只减少营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获得利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前减少255.5－232.75=22.75万元。　　二是，针对研发企业对独立国家销售公司的销售方式上，也可以使用以下销售模式来增加账面收益或递延纳税时间。

第一，研发企业采行使用权或缴纳很少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商出示销售表格，由于这种方式不应按实际销售额于接到自营单位自营表格时证实收益的构建，所以在证实纳税义务再次发生时间上可以尽可能递延，同时这样可以防止销售公司交纳营业税（基本无自营收益）。第二，将原本由研发企业分担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税增加甚至不递。

当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣减限额的扣减项目，不应事前商议确认由研发企业分担（研发企业的收益多，抵扣的限额就大），这样就可以防止上述费用不应微克而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式出售研发产品的，其首付款不应于实际接到日证实收益的构建，余款在银行按揭贷款办理账户之日证实收益的构建。所以尽可能与客户和银行协商，开户登录开立专户，将客户按揭还贷的部分定期再行现金专户，然后分期办理账户日再确认收益并纳税，这样，一方面银行可以溶解资金，另一方面，企业可以掌控收益和扣除构建时间。

　四、优化收益结构的筹划实务 　　 　　随着居民生活水准的提升，渐渐对房屋的装饰、装潢明确提出了更高的拒绝，且翻新费用在房款中所占到比重有大幅递减的趋势。如果与购房者签订合同时，稍加变通，将经营收入集中，就能节省不少土地增值税，减少企业收益。在实际操作时，房地产开发企业可成立一家装饰装潢公司，专门为购房户做翻新。

明确可与购房户签定两份合约，一份是房地产可行性竣工时签定的销售合约，另一份是与装饰装潢公司签定的翻新合约。房地产开发企业只就销售合约上标明房款增值额交纳土地增值税，翻新合约上标明的金额归属于劳务收益，自荐营业税，不必交纳土地增值税。

这样就使得经营收入集中，税基和税率增加，可节省税款。案例：某房地产开发企业销售个性化翻新商品房，售价为毛坯房10000元/㎡，另加翻新1500元/㎡，而精装修房则为11500元/㎡，其中计算出来增值额扣减项目金额为7000元/㎡。

方式1：按11500元/㎡签定售房合约，企业不应交纳的营业税=11500×5%=575元/㎡，城建税和教育费可选=575×11%=63.25元/㎡，土地增值税=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；购房者不应交纳的契税=11500×3%（假设税率为3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡签定售房合约1500元/㎡签定翻新合约，企业不应交纳的营业税=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建税和教育费可选=545×11%=59.95元/㎡，土地增值税=（10000－7000）×30%=900元/㎡；购房者不应交纳的契税=10000×3%（假设税率为3%）=300元/㎡。通过较为难于找到，方式１比方式２企业须要多开支税金583.30元/㎡，而购房者则须要多交纳契税45元/㎡。

另外，企业在营销实践中经常许诺为客户赠送给翻新、家私等开支，对于发生于竣工验收日后的翻新、家私等开支的税务会计核算方法可使用：“以支抵收，屏蔽开支”的方法，即先由售房方依据合约的誓约，将白鱼投放的翻新、家私等开支作为售价的抵减，减少售房价格以较少营业税开支，而且不用电视剧集商品，索要发票和的组织施工，买方掌控翻新自主权。还有对于销售时缴纳的修理基金，不应尽可能从销售收入中挤压出来，创建修理基金账户，这样可以减少名义销售收入和涉及税金。另外，根据工程总承包公司否与建设单位签定承包合同，限于有所不同的税率的规定：若总承包公司与建设单位签定承包合同，限于建筑业3%的税率；否则，限于服务业5%的税率。

可以用缴纳的并转分包管理费的方式代替原本缴纳工程居间介绍费，可以减少限于税率，超过节税效果。

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